Коропська районна державна адміністрація Коропська РДА Чернігівської області

Розвинений ринок нерухомого майна є основою функціонування будь-якої економіки. Оптимізація обігу нерухомості є одним із головних завдань держави в сфері економічної політики. Провідне місце у цьому займає правове регулювання відносин, пов’язаних із державною реєстрацією прав на нерухоме майно. І тому на сьогодні одним із питань, яке потребує нагального вирішення є запровадження єдиної системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно (у тому числі і на земельні ділянки), що забезпечить належний захист прав фізичних та юридичних осіб на нерухоме майно.

З 1 січня 2013 року набирає чинності нова редакція Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» за № 1952 – IV.

Новий підхід щодо побудови системи органів державної реєстрації є виваженим та ґрунтується на тому, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Тобто, державна реєстрація прав є виключно функцією держави, яка набуває і здійснює свої права та обов’язки через органи державної влади і саме тому орган державної влади і має забезпечувати реалізацію такої функції.

Необхідно відмітити, що Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» розширив перелік речових прав на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації. Згідно зі статтею 4 вищевказаного Закону, обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме:

1)право власності на нерухоме майно;

2)право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном;

3)інші речові права відповідно до закону;

4)податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.

При цьому, речові права на нерухоме майно, зазначені в пунктах 2 і 3 є похідними і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно.

Отже, розширення переліку прав, які підлягають державній реєстрації забезпечить захист не лише власнику, а й правоволодільцям, яким належать інші речові права на це нерухоме майно.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно буде проводиться (далі – Державна реєстрація прав) з 1 січня 2013р. в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав) – єдиної державної інформаційної системи, що міститиме відомості про зареєстровані права і обтяження, суб’єктів прав, об’єкти нерухомого майна, документи, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав.

Систему органів державної реєстрації прав на нерухоме майно становлять центральний орган виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав, та структурні підрозділи територіальних органів Міністерства юстиції України – реєстраційні служби міських, районних та міськрайонних управлінь юстиції, які забезпечують реалізацію його повноважень та є органами державної реєстрації прав.

Реєстраційні служби міських, районних та міськрайонних управлінь юстиції видають:

1)свідоцтва про право власності на нерухоме майно:

– фізичним та юридичним особам на новозбудовані, реконструйовані об’єкти нерухомого майна;

– членам житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого відповідного кооперативу, які повністю внесли свої пайові внески;

– юридичним особам у разі внесення до статутного фонду (статутного або складеного капіталу) об’єктів нерухомого майна їх засновниками (учасниками);

– фізичним особам та юридичним особам, які в разі ліквідації (реорганізації) юридичної особи отримали у власність у встановленому законодавством порядку нерухоме майно юридичної особи, що ліквідується (реорганізується);

– фізичним особам та юридичним особам, що вийшли зі складу засновників (учасників) юридичної особи за рішенням органу, уповноваженого на це установчими документами, отримали у власність об’єкт нерухомого майна, переданий їм;

– реабілітованим громадянам, яким повернуто у власність належні їм об’єкти нерухомого майна;

– у разі виділення окремого об’єкта нерухомого майна зі складу об’єкта нерухомого майна, що складається із двох або більше об’єктів;

– фізичним та юридичним особам на об’єкти нерухомого майна, які в установленому порядку переведені з житлових у нежитлові і навпаки;

– у разі поділу юридичної особи або виділу з неї нової юридичної особи;

– фізичним та юридичним особам у разі безоплатної передачі їм земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності за рішеннями органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування;

– в інших випадках, встановлених законом;

2)видають дублікати свідоцтва про право власності на нерухоме майно та здійснюють їх реєстрацію;

3)здійснюють державну реєстрацію обтяжень:

– встановленої законом заборони користування та/або розпорядження нерухомим майном;

– рішень судів, що набрали законної сили;

– постанови органів досудового слідства, державного виконавця про накладення арешту на нерухоме майно;

– рішення органу місцевого самоврядування про віднесення об’єктів нерухомого майна до застарілого житлового фонду;

– інших актів відповідних державних органів та посадових осіб згідно із законом;

– договорів, укладених у порядку, встановленому законом.

4)беруть на облік безхазяйне нерухоме майно;

5)здійснюють державну реєстрацію об’єкта незавершенного будівництва та проводять державну реєстрацію права власності на новостворений об’єкт нерухомого майна після завершення будівництва;

6)надають інформацію про зареєстровані права та їх обтяження в порядку, встановленому цим Законом.

Державний реєстратор видає свідоцтво про право власності на нерухоме майно, яке підписується ним і засвідчується печаткою, а також надає витяги з Державного реєстру прав про зареєстровані права та/або їх обтяження.

У випадку, передбачених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є нотаріус як спеціальний суб’єкт, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно, крім передбачених пунктами 4 і 6 частини другої статті 9 цього Закону, тобто нотаріус не буде вести реєстраційні справи щодо об’єктів нерухомого майна та видавати свідоцтва про право власності на нерухоме майно у випадках, встановлених статтею 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». У всіх інших випадках, він наділений такими ж повноваженнями, що і державний реєстратор прав на нерухоме майно.

Нотаріуси здійснюють державну реєстрацію прав власності, реєстрація яких була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, при вчиненні нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва, а також державної реєстрації прав, їх обтяжень у результаті вчинення нотаріальної дії з такими об’єктами.

Також Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлює і гарантії захисту для власників, які набули право власності до набрання чинності Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої Законом, якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов’язкової реєстрації таких прав. Однією із нових концептуальних засад у регулюванні відносин у сфері державної реєстрації відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є відмова держави від здійснення державної реєстрації правочинів. Із положень Цивільного кодексу України та Закону України «Про оренду землі» виключені норми, які регулюють відносини, пов’язані з її проведенням.

Не слід залишати поза увагою і урегулювання відносин, пов’язаних з моментом виникнення права на нерухоме майно. На відміну від існуючого стану, відповідно до якого Цивільний кодекс України в залежності від способів набуття права власності на нерухоме майно, по-різному визначає момент виникнення права власності на майно (з моменту державної реєстрації права власності на майно, з моменту державної реєстрації договору у державному реєстрі правочинів), з 1 січня 2013 року на законодавчому рівні буде встановлено єдиний момент виникнення прав на нерухоме майно. Моментом виникнення прав на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації є момент їх реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. В свою чергу, датою і часом державної реєстрації прав та їх обтяжень вважається дата і час реєстрації відповідної заяви в органі державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.

Враховуючи все наведене вище, слід підвести такі підсумки прийняття Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»:

– розширення переліку речових прав, що підлягають державній реєстрації та визначив новий орган державної влади з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно;

– концентрація надання послуг з реєстрації речових прав та їх обтяжень як на об’єкти нерухомого майна, так і на земельні ділянки в одному органі – створення єдиної системи органів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно;

– відміна необхідності «збирання» виписок та довідок з різних державних реєстрів (реєстр прав власності на нерухоме майно, реєстр іпотек, реєстр правочинів, тощо).

Повноцінне функціонування системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, в порядку визначеному Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», розпочнеться з 1 січня 2013 року. На сьогодні Реєстраційна служба Головного управління юстиції в Івано-Франківській області спільно з іншими органами державної влади вживаються всі необхідні заходи для запровадження такої системи з 1 січня 2013 року, як це передбачає Закон.

Запровадження системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно в Україні забезпечити належний рівень захисту прав власності фізичних і юридичних осіб на нерухоме майно, гарантованих Конституцією України створення сприятливих умов для розвитку ринкових відносин та поліпшення інвестиційної клімату в Україні.